九龍建業(0034): 豐收 (三)

今年到現在, 包括此篇, 總共寫了 8 篇文章, 其中竟然有5篇是九建系文章, 包括九龍建業(0034)和保利達資產(0208)。所以寫完這篇之後還是趕快換另一個主題吧。

前兩篇文章主要談九龍建業的香港和內地地產發展業務, 這篇主要談其澳門業務以及投資物業等。

澳門業務

九龍建業主要透過持股70.79%的保利達資產(0208)經營澳門業務。有關保利達的資料可以參考之前寫的保利達文章, 主要可以歸納幾點:

1) 海上居項目以現樓銷售, 今年將貢獻可觀利潤。根據2018年年報, 保利達於海上居物業發展權益約為41.81億元, 其中有8.71億元於2018年底已經撥入流動資產, 即今年上半年估計可以取得最少8.71億元權益分派。

另外, 根據澳門的消息, 海上居為連續數月銷量第一的新樓盤, 其中4月中加推第一天即成交100伙, 銷情非常火熱。

2) 保利達應佔海一居的物業發展權益約為78.4億元, 由於海一居項目未能在土地租賃期限前完成,   澳門政府收回「海一居」批地。保利達正在向澳門政府索償, 一旦索償官司失敗, 大股東承諾賠償相關損失給上市公司。

如果最終大股東賠償78.4億元給保利達資產(0208), 估計保利達資產(0208)最高可派發每股1.76元的特別股息, 而九龍建業(0034)最高可派發每股4.7元的特別股息。

3) 中山市及珠海市物業
保利達資產(00208)於2018年6月22日公布擬18.44億港元收購大股東的中山市及珠海市物業項目。

保利達持有中山住宅項目50%權益, 整個項目總樓面面積約58.7萬平方米, 每平方米樓面地價約為4088港元, 對比當地現在樓價約為人民幣15,000/平方米。計劃落成日期為2021年至2024年。

保利達持有珠海商業項目100%權益, 整個項目總樓面面積約17.9萬平方米, 每平方米樓面地價約為6000港元, 找不到可靠的當地商業樓房價格, 但對比當地現在住宅樓價約為人民幣20,000/平方米。計劃落成日期為2021年。

按地價和當地樓價看，两個項目應該有不錯利潤。

投資物業

九龍建業帳上有投資物業價值約106億港元, 其中包括已完成投資物業價值約90億元, 以及發展中投資物業價值約15.8億元。集團於2018年來自物業投資組合之總租金收入約3.5億港元; 另外於澳門，集團於2018年來自物業投資組合之總應佔租金收入約6000萬港元。

九龍建業的投資物業組合包括:

1) 旺角始創中心 (100% 權益)
集團於香港之全資擁有的旗艦核心投資物業, 位於香港旺角彌敦道, 總樓面面積約45,891平方米及124個泊車位, 期內租金收入輕微下降0.7%至3.03億港元。如果以3厘回報計算, 始創中心的市價當在100億元以上 (相當於每平方呎2萬元), 所以九龍建業帳上的投資物業價值絕對是低估了。

始創中心每年租金收入
2013年: 2.70 億元
2014年: 2.92 億元
2015年: 2.94 億元
2016年: 2.90 億元
2017年: 3.05 億元
2018年: 3.03 億元


2) 旺角中心第一期20樓, 樓面面積約1,465平方米。

3) 中環伊利閣2樓至23樓及天台, 樓面面積約1,327平方米。

4) 尖沙咀半島中心地庫全層商舖, 樓面面積約1,767平方米及10個泊車位。

5) 旺角信和中心地庫至1樓之32個商舖, 樓面面積約614平方米。

6) 澳門廣場之208個商舖單位及208個辦公室單位, 36,553平方米及265個泊車位, 此為合營企業擁有之投資物業, 集團佔35.4%權益, 期內應佔租金收入約6000萬元。

財務摘要

九龍建業總資產約574億元, 總負債約276億元, 每股資產淨值約21.82元, 資產負債比率66.24%。

財務成本方面, 期內銀行貸款利息支出約3.5億元, 其中資本化了約1.6億元。

盈利預期

九龍建業今年可以發兩個盈喜, 經扣除除稅後集團投資物業之重估收益及物業發展項目權益之公允價值收益後, 中期純利估計20億元以上, 全年40-50億元(視入帳情況, 部份可能延至2020年入帳)。


總結前面幾篇文章
1) 香港物業發展方面已經全面步入收成期, 有大量資金將回籠。希望牛池灣項目可以儘快補地價, 不然香港物業發展方面過兩年會無以為繼。牛池灣項目規模宏大, 獨自發展可能比較吃力, 引入合作伙伴也不失為好方法。
2) 內地物業發展儲備豐厚, 早年買的土地多年來已經大幅升值, 希望集團加快開發步伐。
3) 澳門物業發展方面也已經步入收成期, 海上居將貢獻可觀利潤。海一居可期望大派特別股息。
4) 投資物業主要靠始創中心。
5) 大股東派息慷慨, 九龍建業不失為進可攻退可守的投資標。


鳴謝

最後, 對於海一居事件的處理方法, 謹代表買了九龍建業(0034)和保利達資產(0208)的小股東向柯老闆致謝!

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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html

九龍建業(0034): 豐收 (二)

上一篇文章主要談九龍建業(0034)香港地產發展業務, 此篇則會集中談其大陸地產發展業務, 之後會再寫一篇文章略談其澳門及投資物業等。

九龍建業早年曾經非常積極地在大陸收購土地儲備以及地產項目, 後來遇到2008年金融海嘯, 加上集團因炒輸Accumulator（累積認購期權）及Decumulator（累積沽售期權）勁蝕37億, 股價由最高25元勁插至最低0.65元, 之後集團逐漸轉趨保守。集團曾揚言到2017年大陸的銷售金額會突破100億元, 這個目標當然沒有達到, 但某程度由側面反應集團於大陸儲備項目的豐厚。要留意的是其內地土地儲備都是早年收購的, 多年來已經大幅升值, 是一個金礦。


高純利率

九龍建業於2018年度內地的收入為約7.42億元, 分類盈利約5.58億元, 聯營公司貢獻盈利約5500萬元, 應佔合營企業盈利 2.32億元。收入和分類盈利中有2.6億元是惠州項目的權益分派, 但就算扣除此2.6億元, 其純利率仍然高達 61.86% ? 到底是甚麼項目有如此高純利率? 此項目還有多少未入帳? 其他項目是否有類似情況? 九龍建業的大陸項目都體量較大, 動輒幾十萬平方米至過百萬平方米的樓面面積, 因此都是採取分期發現, 於是研究其在售/已售的利潤, 有助了解其未入帳權益的潛力。

九龍建業的年報並沒有列出各別項目每年的入帳情況, 而是只列出各別項目的總已入帳樓面面積, 因此我們必須對比2017年年報和2018年年報才能找出2018年的入帳情況。下表是九龍建業大陸發展項目的明細, 其中紅色字是2018年的入帳情況。

扣除共同投資, 聯營公司項目, 以及合營企業之後, 我們得出九建內地於2018年的銷售主要來自以下幾個項目:
1) 江灣城（瀋陽）, 2018年入帳約 27,044平方米
2) 翠堤灣（瀋陽）, 2018年入帳約 3,875 平方米
3) 江灣城（無錫）, 2018年入帳約 9,920 平方米

其中最主要是江灣城（瀋陽）項目, 由於九建2018年大陸銷售純利率極高, 我們可以斷定江灣城（瀋陽）項目的毛利率必定奇高, 該項目總樓面面積約71萬平方米, 而截至2018財年, 仍有樓面面積約40萬平方米入未帳。


接下來我們盤點幾個九建大陸項目, 希望它們類似江灣城（瀋陽）項目這樣具潛力。


盤點大陸項目


1) 江灣城（瀋陽）: 100% 權益

集團於2009年8月13日向大股東收購此瀋陽地塊, 代價為約港元6.2億元, 按總樓面面積約71.2萬平方米計算, 每方平方米樓面地價為約為港元872元, 現在當地樓房售價約為人民幣15,000元/每方平方米。可見利潤十分豐厚。

此項目2018年剛完成第4期, 去年入帳2.7萬平方米, 第5期建築工程即將展開。整個項目仍有約40萬平方米, 即貨值約60億人民幣未入帳。

2) 翠堤灣（瀋陽）: 100% 權益

集團於2006年6月27日以人民幣約8.3億元投得此瀋陽地塊, 按總樓面面積約200萬平方米計算, 每方平方米樓面地價為約為人民幣412元, 現在當地樓房售價約為人民幣7000元/每方平方米。

此項目第3A期將於2019年落成入帳, 整個項目仍有約161萬平方米, 即貨值約110億人民幣未入帳。

3) 江灣南岸花園（惠州）: 60% 權益

集團於2013年8月23日以共同投資的形式參與此項目, 因此此項目沒有併表。整個項目總樓面面積約52萬平方米, 集團佔60%權益, 總代價為約港元12.8億元, 即每平米代價約港元4103元, 對比現時當地房價約人民幣17000/平方米。

此項目去年入帳約10萬平方米, 集團於2018年財獲得權益(盈利)分派港幣2.6億元。整個項目仍有約33萬平方米, 即潛在權益貨值約35億人民幣未入帳。

4) 山語湖（佛山）: 50% 權益

集團於2006年10月7日和中信華南合作以總代價人民幣30億元投得此項目, 集團佔50%權益。整個項目總樓面面積約160萬平方米, 即每方平方米樓面地價為約為人民幣1875元, 現在當地樓房售價約為人民幣19000元/每方平方米。

此項目2018年入帳約99000平方米, 集團應佔聯營公司盈利為港元約2.32億元。此項目仍有約75.5萬平方米, 即潛在權益貨值約71億人民幣未入帳。

5) 江灣城（無錫）: 100% 權益

集團於2011年5月13日向大股東收購此項目80%, 之後於2017年收購其餘權益。此項目總樓面面積約36.5萬平方米, 總代價約港元15.39億元, 即每方平方米樓面地價為約為港元4216元, 對比現時當地房價約人民幣25000/平方米。

此項目仍有約25.7萬平方米, 即潛在權益貨值約64億人民幣未入帳。

6) 城市廣場（天津）: 49% 權益

集團於2007年1月19日和合營公司投得此項目, 經過多次重組, 集團佔49%項目權益。整個項目總樓面積約85萬平方米, 集團每方平方米樓面地價為約為人民幣4216元, 對比現時當地房價超過人民幣50000/平方米。

此項目仍有約61萬平方米, 即潛在權益貨值約150億人民幣未入帳, 利潤很豐厚的項目。

7) 上海項目 : 100% 權益

集團於2018年6月24日向大股東收購此商住項目, 代價港元21.1億元, 按總樓面面積約11.36萬平方米計算, 每方平方米樓面地價為約為港元34233元。

8) 中山以及珠海項目
中山以及珠海項目為保利達旗下項目


總結

九建內地儲備非常豐富, 加上早年土地極度便宜, 這些項目多數是爆利項目, 可是(可能)由於集團資金有限, 又要維持派高息, 發展較慢, 希望集團可以加快週轉速度!


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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html

九龍建業(0034): 豐收 (一)

對於九龍建業(0034), 2019年將會是碩果纍纍的一年, 一方面集團有多個項目將於今年內相繼落成並入賬, 另一方面集團正在銷售和即將銷售大型新盤搭正香港樓市熱賣。

九龍建業(0034)主要於香港、澳門及中國大陸三地發展地產業務。

集團截至二零一八年十二月三十一日止年度之本公司股東應佔純利為21.93億港元，較二零一七年之16.35億港元增加34.1%。經扣除除稅後集團投資物業之重估收益及物業發展項目權益之公允價值收益後，集團於二零一八年之本公司股東應佔基礎純利上升至17.11億港元，較二零一七年增加12.2%。二零一八年之每股基礎淨盈利為1.45港元，而二零一七年則為1.31港元。

分類業績如下:

物業發展 - 香港 (收成篇)

2018年香港物業發展收入只有約6500萬, 分類盈利約4300萬。然而, 隨著以下項目相繼落成並入賬, 香港物業發展收入以及盈利今明兩年將爆炸式增長。

1) 紅磡環海•東岸項目
九龍建業(0034)於2013年通過強制拍賣, 以總拍賣價10.03億元取得紅磡環安街項目土地, 後來發展成環海•東岸項目。項目總樓面面積約34,100 平方米 (366916平方呎), 折合每方呎樓面地價約2733元。

此項目已經於2018年12月底取得入伙紙，97%的住宅單位已於2019年第一季度陸續交付予買家，其項目預售收益將於2019年上半年確認入帳，估計入帳金額超過45億元。由於此項目土地成本極低, 盈利必定十分豐厚。

PS: 九建市務及銷售部總經理楊聰永於2019年2月稱，項目尚餘20多伙，稍後推出標售，呎價將達3萬元。

2) 油塘海傲灣項目
九龍建業(0034)於於2014年以15.82億元，獨資投得項目所處的油塘鯉魚門徑臨海地皮，最高可建樓面約313,878方呎，折合每方呎樓面地價約5040元。九建市務及銷售部總經理楊聰永當時回應查詢指，項目預計總投資額約30億元。

油塘海傲灣提供646伙，關鍵日期為今年9月30日，集團於2018年10月開售海傲灣樓花，平均折實平均呎價2萬元 (利潤一樣十分豐厚!)。海傲灣現在銷情理想，根據報導單計2019年3月一個月已經售出187伙，佔單位總數約29%。項目將於短期內取得入伙紙, 並將在取得入伙紙後加價推售新單。如果以折實平均呎價2萬元計算, 總貨值有超過62億元，打8折也有50億元，相對投資額約30億元，賺到笑!

海傲灣項目2019年下半年可以入帳，入帳金額視乎銷售情況, 估計入帳金額30億以上。

3) 薄扶林道63號項目 (63 Pokfulam)

63 Pokfulam項目採雙子式設計，共提供350伙, 實用面積209至494方呎，總樓面面積約12,200平方米 (約131,319平方呎)。

截至上月, 63 Pokfulam累售逾70%，套現逾24億元，項目年底入伙，尚餘80多伙。此項目離香港大學只有一步之遙，集團早前表示會留部份單位做收租，不知是否改變計劃。但如果全數推售，估計整個項目可套現約34億元。

63 Pokfulam項目2019年底入伙，最少可入帳 24億元。

綜合以上三大項目, 九龍建業(0034) 香港物業發展部今年有機會入帳近100億元(63 Pokfulam 有可能明年才入帳, 視乎入伙進度), 而且各項目利潤十分豐厚。

物業發展 - 香港 (耕種篇)

4) 將軍澳第85區石角道1至3號項目

石角路項目地盤面積約10.37萬平方呎，可建樓面面積約51.88萬平方呎。九建於2016年初向控股股東以約1.84億元購入石角路1至3號用地，並於2017年完成11.6億元補地價，總土地總成本 13.44 億元，每平方呎地價約2,590元 (平到喊!)。

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B9%9D%E5%BB%BA%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B385%E5%8D%80%E5%9C%B0-%E8%A3%9C%E5%83%B911-6%E5%84%84-225516910--sector.html

石角路項目鄰近日出康城地點一流, 將興建兩幢住宅大廈，每幢樓高37層，其中每個標準樓層各設23伙單位，整個項目共提供約1,518個分層住宅。項目預計於2021年底至2022年初落成，九建將於今年推售樓花。由於最近附近會德豐地產旗下日出康城MONTARA熱賣, 估計九建石角路項目也將熱賣。

物業發展 - 香港 (種子篇)

5) 牛池灣商住項目

牛池灣項目前身為聖若瑟安老院, 佔地24萬多方呎，早前已獲屋宇署批建5幢59至62層高商住物業，總樓面約216萬方呎，可提供約2120個單位，除住宅單位及商場外，還有護理安老院及幼稚園等。

牛池灣項目規模宏大，可惜九建一直未能就補地價與政府達成協議。2011年， 地政總署曾就該項目批出補地價金額逾130億元，九建拒絕接受該補地價金額，之後一拖至今，估計現在的補地價金額只會更高。參考當年批出的補地價金額，現在即使未補地價該土地的價值也絕對在百億以上。晒太陽。

總結

總結九建的香港物業發展:

1) 多個步入收成期, 單計香港物業發展, 今年有機會入帳近100億 (63 Pokfulam 有可能明年才入帳, 視乎入伙進度), 而且每個項目都利潤豐厚。

2) 今年開售將軍澳石角道項目, 時機絕佳, 項目共1518伙, 規模不小, 而且鄰近日出康城地點一流, 加上土地成本很低, 值得期待。

3) 牛池灣商住項目規模宏大，視補地價進度。


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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html