昔日華資地產五虎將: 大昌集團(0088.HK)

1970年代，香港傳媒及地產業界把業界最出色的幾家華資地產公司合稱為「華資地產五虎將」, 她們分別是新鴻基地產、合和實業、長江實業、恆隆地產及大昌地產。大浪淘沙, 時至今天, 五虎將中仍稱得上「虎將」的只剩下新鴻基地產和長江實業。 而曾經貴為藍籌股的大昌集團現在的市值只是新鴻基市值的1.5%, 可見發展差異之大。雖然發展欠奉, 但讀其年報, 大昌素有賣資產用來支持派息的習慣, 因此大昌也不是全無亮點。

股權結構

主席陳斌是創辦人陳德泰先生的兒子, 亦是大昌的最大股東, 持有公司29%的股權。第二大股東是陳斌的母親陳潘慧娟, 持有15.58%。陳斌的妹陳秀清也持有公司3.26%股權。連同其他董事加起來, 共持有公司48%股權, 控制權尚算穩固。

股東	關係	持股數量	持股比例
陳斌	主席	180,215,045	29.183%
陳潘慧娟	陳斌先生之母	96,185,380	15.576%
陳秀清	陳斌先生之妹	20,132,706	3.260%
郭志樑	非執行董事	282,462	0.046%
李永修	執行董事	73,000	0.012%
			48.077%

網上找不到陳老太的更多資料, 不過陳斌先生已經67歲, 相信陳老太年事也很高, 其持有的15.58%股權將何去何從 ?

另外, 陳斌先生有以1000股速度增持公司股權的嗜好, 難道是月供股票? 真是奇葩!

財務狀況

1) 淨現金

根據2018-2019 年度中期報告, 公司持有現金40.29億元, 持有按公平價值透過損益記賬之金融投資4610萬元, 合共 40.75億; 總負債為 6.37億元; 公司淨現金為34.38億元 (現時公司市值46.93億元), 或每股淨現金為 5.67元(現時公司股價7.60元)。

2)資產淨值

根據2018-2019 年度中期報告,  每股資產淨值為 11.458元,  P/B 為0.663; 但若將酒店物業按公開市場估值列值, 則每股股資產淨值為 16.71 元, P/B 為0.455。

主要項目

1) 尖沙咀喜來登酒店

喜來登酒店在1974年開幕，酒店連商場面積約73萬平方呎; 商場部分樓面，現時由利福國際(01212)租下作為崇光百貨。大昌持有喜來登酒店35%權益, 而長實集團(1113)也持有該酒店39%權益。由於尖沙咀區高度限制已放寬，而該項目仍未用盡地積比率，因此近年有傳喜來登酒店將拆卸重建。

恒地（0012）於2014年以 46.88元億元，奪得九龍尖沙咀中間道商用地皮，以最高可建樓面面積計算，呎價為13,799.9元。中間道商用地皮毗鄰喜來登酒店，以呎價為13,799.9元計算, 喜來登酒店地皮市值超過100億 (729945 * 13,799.9元), 而且還未計算未用盡地積比率的價值。

恒地奪得九龍尖沙咀中間道商用地皮之後,   媒體指:   「市傳和黃(00013)及大昌集團(00088)有意將毗鄰中間道地皮的尖沙咀香港喜來登酒店拆卸重建，增加酒店高度及可用面積。和黃早前回覆本報時表示，喜來登酒店是否重建及增加可用面積等，需待酒店董事會商討後方可確實回應。」

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140904/00204_001.html

喜來登酒店去年(2017年) 貢獻約 1.43 億稅後應佔溢利, 2018年上半年貢獻約 6740 萬稅後應佔溢利, 這部份算比較穩定。

2) 淺水灣道108號

根據中期報告: 「集團淺水灣項目已獲發滿意紙，並快將展開新盤銷售。此超級豪華住宅項目盡享極緻淺水灣海景及蔥翠山巒，環境清幽、恬靜怡人。物業建有八幢獨立 大屋及住客會所設施，推崇兼具高尚尊貴與輕鬆愜意的生活體驗。豪華府邸 優雅而獨特的建築外貌成為該區新地標建築。」估計 2019 年上半年推售。

引述明報資料，淺水灣道108號，所在官地由大昌於2012年以16.68億元奪得，項目佔地約4.67萬方呎，地積比率0.9倍，可建樓面約4.2萬方呎，每方呎樓面地價約3.97萬元；項目於2013年獲批圖則，除8幢洋房外（總樓面逾4萬方呎），亦設康樂設施；該8幢洋房，實用由5000餘至8000餘方呎，前排為3幢3層高洋房，後排為5幢4層高洋房。 據悉，所有洋房均設私家電梯、天台設泳池，每戶車房可停泊一至兩架車。大昌執行董事李永修當年接受查詢時稱，淺水灣道項目總投資約21億元。

早前市場消息稱，大昌將上述物業以一籃子形式放售，意向價高達75億元。這當然有點獅子開大口。  鄰近長實淺水灣道90號洋房最近成交實用呎價約9萬元左右, 以此作為參考, 大昌的淺水灣道108號當值40億以上(相當於大昌市值), 扣除總成本21億,   回報可觀。

3)   賓吉道3號 

大昌於2004年以2.50億元由順豪科技(219)購得山頂賓吉道3至5號Modreenagh重建，連同建築費及利息支出，估計總投資約3.5億至3.6億元，即樓面成本呎價15000元至15420元。該項目之後重建成6幢洋房,   於2011年大昌以3.99億元、即實呎81,709元售出實用面積4893方呎A屋,   基本上收回成本有餘。

較早之前傳媒引述大昌地產營業經理吳竹燕表示，集團傾向將賓吉道3號餘下5幢洋房以整個業權轉讓出售，參考價23.41億元(未扣除優惠)，不排除以招標形式發售，相關洋房實用面積由4432至4850方呎，以5幢總樓面面積23,008方呎計，若成功以上述意向價售出，折合平均實呎10.17萬元。

如果餘下5幢洋房以23.41億元賣出, 連同早賣出一幢洋房3.99億元, 整個項目收益達27.40億元, 相對項目總成總投資只是約3.5億至3.6億元。相當和味。

4)   French Valley Airport Center

此項目樓面面積共74萬平方呎,  按年報說法: 「位於加利福尼亞州之工商業發展項目French Valley Airport Center，其上蓋工程如期進行中。該項目毗鄰French Valley Airport，位置優越，擬興建一個悉心設計的商務中心，包括多 座單層式大樓及配套設施。預計此發展項目將 由二零一八年下半年起分階段竣工。落成後， 此現代化建築可提供嶄新、優質及注重能源效 益的環境，以便各行各業的商戶及川流不息的 顧客使用。」

派息

大昌派息穩定, 上半年派息0.12元, 如果下半年派 0.23元, 則全年派 0.35 元, 即股息率 4.6%, 尚可接受。

總結 

收住息等收成。

注: 以上圖片來自網上

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1) 昔日華資地產五虎將: 大昌集團(0088.HK)
2018/12/30

https://isaac-investing.blogspot.com/2018/12/0088hk.html

2) 大昌集團(00088.HK): 業績更新
2019/07/21

https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/00088hk.html