大昌集團(00088.HK): 業績更新

大昌集團(00088.HK) 公布截至2019年3月底止的全年業績， 由於新都廣場剩餘單位已經接近全部售清，營業額按年跌66.6%至3.68億元；純利2.32億元，按年跌34.7%；每股盈利38仙。派末期息和全年派息分別為23仙和35仙， 按年持平，以現價7.9元計算，股息回報率約為4.4厘。

本次業績最重要的消息是，淺水灣項目和美國項目已經進入現樓銷售階段，終於可以收成了。

「淺水灣108」新盤銷售預備工作已展開

根據年報資料，集團淺水灣項目已獲發滿意紙，新盤銷售預備工作已展開。查閱淺水灣項目的樓書，該項目建有八幢獨立大屋，面積由4,963至8,694平方呎，總面積 48,207平方呎。

淺水灣項目樓書資料:

淺水灣108	實用面積
A 屋	8694 平方呎
B 屋	5616 平方呎
C 屋	5625 平方呎
D 屋	5551 平方呎
E 屋	7400 平方呎
F 屋	5262 平方呎
G 屋	5096 平方呎
H 屋	4963 平方呎
	48207 平方呎

心水清的朋友有沒有發現甚麼? 可銷售總面積  48,207平方呎比年報說的 42,000 平方呎多了 15%，算是驚喜吧。

大昌集團曾計劃以一籃子形式放售淺水灣項目，意向價約75億元，平均呎價約18.5萬元。參考區內豪宅新盤長實的淺水灣道90號，我認為這個招標價是不現實的。

長實淺水灣道90號的銷售情況如下:

淺水灣90號 (長實)	實用面積	售價 (港元)	平均呎價 (港元)
1號 屋	5862 平方呎
2號 屋	5347 平方呎
3號 屋	5668 平方呎	503,880,000	88,899
5號 屋	5678 平方呎
6號 屋	5672 平方呎	489,153,280	86,240
7號 屋	5668 平方呎	495,950,000	87500
8號 屋	5634 平方呎	508,673,000	90,286
9號 屋	5588 平方呎	467,157,000	83600
10號 屋	5630 平方呎
11號 屋	5584 平方呎	490,000,000	87,751
12號 屋	5915 平方呎	520,000,000	87,912
	62246 平方呎		87463

長實淺水灣道90號的平均呎價為 87,463元，按此推算，大昌淺水灣項目的貨值約為 42 億元。


French Valley Airport Center (FVAC)第一/二期已經完工

此工商業項目位於美國加州毗鄰French Valley Airport，正在分階段發展。整個項目總樓面積約74萬平方呎，該項目的第一及第二階段已於2019年首季落成，並已展開銷售。

我網上查了一下 French Valley Airport 的資料，此機場2018年一天大概有 172架次的飛機使用，即每個小時 7.16 架次，說不上繁忙，但人流應該也不錯。加上機場項目在地理位置上本身具有一定的壟斷性，此項目應該不難賣。年報指出，FVAC其餘階段預計將由2020年下半年起分段竣工，表示此項目在之後幾年將持續提供收入。(心想: 萬一淺水灣豪宅項目拖慢來賣，便要靠此項目了。)

French Valley Airport ( http://www.airnav.com/airport/F70 )

根據網上資料，FVAC 第一期提供16幢建築，面積由 4,336 至 12,700平方呎，第二期提供10幢建築，兩期合共提總樓面面積約為 331,003 平方呎。官網上顯示售價為 80 萬美元起， 按此推算每平方呎售價約為 180 美元/平方呎，因此第一及第二期的貨值約 6000 萬美元，而整個項目總貨值約 1.34 億美元。(搞了那麼大的工夫，才那麼一點貨值，不是吧? ! )



French Valley Airport Center - Phase I Brochure

https://frenchvalleyairportcenter.com/documents/french-valley-airport-center-phase-1-brochure.pdf

尖沙咀喜來登酒店

大昌持有35%權益的尖沙咀喜來登酒店過去一年表現穩定，收入上升 6.94% 至約 10.94億元，年度溢利上升 10.71% 至約 4.52 億元。大昌因此錄得應佔除稅後聯營公司業績(尖沙咀喜來登酒店)約 1.58 億元(去年為 1.428億元)。尖沙咀喜來登酒店是一項珍貴而有穩定收益的資產。


財務情況

大昌集團帳上總資產76.27億元，總負債約 5.4 億元，淨資產約 70.87 億元，每股資產淨值為 11.476 元，如果酒店物業按市價重估則每股資產淨值為 17.11 元。大昌集團持有現金約 38.18 億元，為淨現金公司，淨現金約 32.78 億元，折合每股淨現金約 5.31 元。


總結

大昌集團資產豐厚，每股淨現金約 5.31 元，派息有保障，本來就已經嚴重低估，加上有淺水灣項目以現樓銷售作為催化劑，期待今年價值回歸。



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大昌集團(0088.HK)文章

1) 昔日華資地產五虎將: 大昌集團(0088.HK)
2018/12/30

https://isaac-investing.blogspot.com/2018/12/0088hk.html

2) 大昌集團(00088.HK): 業績更新
2019/07/21

https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/00088hk.html

恆隆集團(0010): 否極泰來 (二)

上文提到恆隆系大幅跑輸大市，其中恆隆集團(0010)甚至跑輸同系的恆隆地產(0101)。以每股恆隆集團(0010)持有約 1.9 股的恆隆地產(0101)計算，按照以往的折讓平均數據，恆隆集團(0010)的股價要高於恆隆地產(0101)的 1.5 倍才算合理。現在恆隆地產(0101) 股價為19.2 元，即恆隆集團(0010)的合理股價應該在 28.8 元以上。

諷刺是的在2000年代恆隆集團(0010)曾長時間跑贏恆隆地產(0101) ，平均年回報更曾高出恆隆地產(0101)一倍之多。 本篇嘗試以主要股東的股權變動分析恆隆系內折讓擴大的原因，以及修復的機會。

主要股東

恆隆集團(0010)的主要股東包括陳啟宗家族和三大基金。

主要股東	持股數目	持股比例
陳啟宗家族	501,340,580	36.82%
Dodge & Cox	134,650,000	9.89%
Silchester International Investors	95,477,000	7.01%
Standard Life Aberdeen	93,968,867	6.90%

大股東增持

其中大股東陳啟宗家族現時持有約 36.82% 股權，由於恆隆集團(0010)最近股價非常低迷，大股東於2019年6月尾分兩次於市場共增持約 290 萬股，平均成本分別為 21.06元和 21.93元。

原第二大股東清倉

標準人壽安本(Standard Life Aberdeen) 曾一度持有超過 20% 的恆隆集團(0010)，在一段相當長的時間為恆隆集團(0010)的第二大股東。

近年恆隆集團(0010)大幅跑輸市場，甚至跑輸同系的恆隆地產(0101)，其中一個原因是標準人壽安本(Standard Life Aberdeen) 在公開市場上沽貨，截至今天根據披露易的資料，標準人壽安本(Standard Life Aberdeen)仍持有約 9400 萬股 (6.90%) 的恆隆集團(0010)，即期間大幅減持了約 13% 的股份。

由於恆隆集團(0010)價格實在太低，市場開始有其他基金接貨，有了對手因此最近標準人壽安本(Standard Life Aberdeen)減持速度加快了，離清倉也越來越近。

美資基金入場

有人辭官歸故里, 有人漏夜趕科場。標準人壽安本(Standard Life Aberdeen) 大幅減持造就了美資基金Silchester International Investors低價增持的機會。Silchester 於2019年4月公布持有恆隆集團(0010)超過 5% 權益，之後持股量快速上升，平均每個月增持1%，至今持有恆隆集團(0010)超過 7% 權益。Silchester 短時間內快速增持股權，而不大幅推升股價，原因除了標準人壽安本(Standard Life Aberdeen) 在公開市場上沽貨之外，另一個原因是恆隆集團(0010)被剔除MSCI成份股資格。

總結

1) 恆隆集團(0010) 相對恆隆地產(0101)的折讓大幅擴大是因為原第二大股東在市場上大規模沽貨 (清倉 20% 的股權)。
2) 標準人壽安本的沽貨行動接近尾聲，但仍未完成。
3) 美資基金和大股東趁低增持，相信足以消化標準人壽安本的沽盤，估值有望開始修復。


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恆隆集團(0010): 否極泰來 (一)

隨著發展重心北移，恆隆系近年已經差不多絕跡香港的土地拍賣，不管是商業地，還是住宅地，可以說恆隆完美地錯過了近十年香港房地產的蓬勃發展。如果要數恆隆「最近」落成的大型新盤，要回溯到2003年落成的君臨天下和2006年落成的浪澄灣。十年也不磨一劍！

內地方面，按照恆隆年報內「董事長致股東函」的說法，2012至2017年這六年間，個人消費年均升幅放緩，內地奢侈品銷售明顯受累，過去數年的反貪腐行動固然是主因，海外奢侈品銷售上升則是另一原因，因此業務表現停滯。

恆隆系股票表現遜色

錯過了香港黃金十年，加上內地放緩，因此曾經一度表現非常優秀的恆隆系股票近年表現遜色。下表顯示近10年部份港資地產股的表現，其中包括大型、中型和小型發展商。數據由2009年7月5日至2019年7月5日，已經包含股息回報。

公司	總回報	年均複合回報
英皇國際(0163)	315.70%	15.33%
永泰地產(0369)	272.90%	14.07%
資本策略(0497)	236.10%	12.89%
九龍建業(0034)	226.80%	12.58%
恆基地產(0012)	154.60%	9.80%
新鴻基(0016)	100.80%	7.22%
信和置業(0083)	66.60%	5.24%
新世界(0017)	60.24%	4.83%
恆隆地產(0101)	11.37%	1.08%
恆隆集團(0010)	-19.44%	-2.14%

恆隆集團(0010)比恆隆地產(0101)更遜色

不怕不識貨最怕貨比貨！一比較，除了發現恆隆系表現肉酸之外，另一個發現是恆隆集團(0010)跑輸恆隆地產(0101)。

下圖是恆隆集團(0010)和恆隆地產(0101)的股價關係圖，即拿恆隆集團(0010)的股價除以當天恆隆地產(0101)的股價得出一個倍數，把這個倍數每天記錄下來，得出下圖。

恆隆集團(0010)持有約 25.91 億股恆隆地產(0101)，佔已發行股本的57.62%。而恆隆集團(0010)本身的已發行股本約 13.62 億股，每股恆隆集團(0010)持有約 1.9 股的恆隆地產(0101)。不要跟我說甚麼控股公司折讓，這十年恆隆集團(0010)不斷增持恆隆地產(0101)，由2009年的持股52.72%增持至今天的57.62%，如果說控股公司折讓，應該是縮小而不是擴大。

由上圖可以看出，在2011年和2014年，恆隆集團(0010)的股價曾經接近恆隆地產(0101)的兩倍，之後特別是在2016年尾開始急速下跌，由 1.7 倍以上跌至今天的 1.16 倍。現在的水平為近年最低，而近10年的平均數為 1.54。恆隆集團(0010)相對恆隆地產(0101)的折讓為近年最大。

以上帶出了兩個問題：
1) 恆隆可否鹹魚翻生追上其他港資地產商 ?
2) 恆隆集團(0010)相對恆隆地產(0101)的折讓會不會縮小?


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九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況

更新一下九龍建業(0034)幾個香港項目的最新銷售情況。

1) 環海•東岸
- 已入伙, 2019年上半年入帳
- 總可銷售實用面積(平方呎): 272,351 平方呎
- 已銷售實用面積(平方呎): 268,422平方呎
- 未銷售實用面積(平方呎): 3,929平方呎
- 已套現金額 : 50.68 億元 ****上半年入帳
- 預計未銷售金額 : 1億元

2) 海傲灣
- 2019年第3季入伙
- 總可銷售實用面積(平方呎): 181,735 平方呎
- 已銷售實用面積(平方呎): 152,348平方呎
- 未銷售實用面積(平方呎): 29,387平方呎
- 已套現金額 : 33.41 億元 ****下半年入帳
- 預計未銷售金額 : 6.5億元

3) 63 Pokfulam
- 2019年第4季入伙
- 總可銷售實用面積(平方呎): 102,425 平方呎
- 已銷售實用面積(平方呎): 93,001平方呎
- 未銷售實用面積(平方呎): 9,424平方呎
- 已套現金額 : 39.70 億元 ****下半年入帳
- 預計未銷售金額 : 4.25億元

單計香港分部, 如果3個項目按計劃入伙, 則上半年可入帳超過50億元, 而全年則可入帳超過123億元。破紀錄的一年。

九建一些項目發展比較慢, 這很大程度是因為公司一方面要維持派高息, 另一方面又不欲過度槓桿的原因。希望九建趁大量資金回籠開啟良性循環, 例如, 把牛池灣項目的補地價搞定 (預計補地價金額150億以上), 或者加快內地項目發展, 九建內地項目的可發展權益貨值在500億元以上。

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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html