九龍建業(0034): 豐收 (一)

對於九龍建業(0034), 2019年將會是碩果纍纍的一年, 一方面集團有多個項目將於今年內相繼落成並入賬, 另一方面集團正在銷售和即將銷售大型新盤搭正香港樓市熱賣。

九龍建業(0034)主要於香港、澳門及中國大陸三地發展地產業務。

集團截至二零一八年十二月三十一日止年度之本公司股東應佔純利為21.93億港元，較二零一七年之16.35億港元增加34.1%。經扣除除稅後集團投資物業之重估收益及物業發展項目權益之公允價值收益後，集團於二零一八年之本公司股東應佔基礎純利上升至17.11億港元，較二零一七年增加12.2%。二零一八年之每股基礎淨盈利為1.45港元，而二零一七年則為1.31港元。

分類業績如下:

物業發展 - 香港 (收成篇)

2018年香港物業發展收入只有約6500萬, 分類盈利約4300萬。然而, 隨著以下項目相繼落成並入賬, 香港物業發展收入以及盈利今明兩年將爆炸式增長。

1) 紅磡環海•東岸項目
九龍建業(0034)於2013年通過強制拍賣, 以總拍賣價10.03億元取得紅磡環安街項目土地, 後來發展成環海•東岸項目。項目總樓面面積約34,100 平方米 (366916平方呎), 折合每方呎樓面地價約2733元。

此項目已經於2018年12月底取得入伙紙，97%的住宅單位已於2019年第一季度陸續交付予買家，其項目預售收益將於2019年上半年確認入帳，估計入帳金額超過45億元。由於此項目土地成本極低, 盈利必定十分豐厚。

PS: 九建市務及銷售部總經理楊聰永於2019年2月稱，項目尚餘20多伙，稍後推出標售，呎價將達3萬元。

2) 油塘海傲灣項目
九龍建業(0034)於於2014年以15.82億元，獨資投得項目所處的油塘鯉魚門徑臨海地皮，最高可建樓面約313,878方呎，折合每方呎樓面地價約5040元。九建市務及銷售部總經理楊聰永當時回應查詢指，項目預計總投資額約30億元。

油塘海傲灣提供646伙，關鍵日期為今年9月30日，集團於2018年10月開售海傲灣樓花，平均折實平均呎價2萬元 (利潤一樣十分豐厚!)。海傲灣現在銷情理想，根據報導單計2019年3月一個月已經售出187伙，佔單位總數約29%。項目將於短期內取得入伙紙, 並將在取得入伙紙後加價推售新單。如果以折實平均呎價2萬元計算, 總貨值有超過62億元，打8折也有50億元，相對投資額約30億元，賺到笑!

海傲灣項目2019年下半年可以入帳，入帳金額視乎銷售情況, 估計入帳金額30億以上。

3) 薄扶林道63號項目 (63 Pokfulam)

63 Pokfulam項目採雙子式設計，共提供350伙, 實用面積209至494方呎，總樓面面積約12,200平方米 (約131,319平方呎)。

截至上月, 63 Pokfulam累售逾70%，套現逾24億元，項目年底入伙，尚餘80多伙。此項目離香港大學只有一步之遙，集團早前表示會留部份單位做收租，不知是否改變計劃。但如果全數推售，估計整個項目可套現約34億元。

63 Pokfulam項目2019年底入伙，最少可入帳 24億元。

綜合以上三大項目, 九龍建業(0034) 香港物業發展部今年有機會入帳近100億元(63 Pokfulam 有可能明年才入帳, 視乎入伙進度), 而且各項目利潤十分豐厚。

物業發展 - 香港 (耕種篇)

4) 將軍澳第85區石角道1至3號項目

石角路項目地盤面積約10.37萬平方呎，可建樓面面積約51.88萬平方呎。九建於2016年初向控股股東以約1.84億元購入石角路1至3號用地，並於2017年完成11.6億元補地價，總土地總成本 13.44 億元，每平方呎地價約2,590元 (平到喊!)。

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B9%9D%E5%BB%BA%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B385%E5%8D%80%E5%9C%B0-%E8%A3%9C%E5%83%B911-6%E5%84%84-225516910--sector.html

石角路項目鄰近日出康城地點一流, 將興建兩幢住宅大廈，每幢樓高37層，其中每個標準樓層各設23伙單位，整個項目共提供約1,518個分層住宅。項目預計於2021年底至2022年初落成，九建將於今年推售樓花。由於最近附近會德豐地產旗下日出康城MONTARA熱賣, 估計九建石角路項目也將熱賣。

物業發展 - 香港 (種子篇)

5) 牛池灣商住項目

牛池灣項目前身為聖若瑟安老院, 佔地24萬多方呎，早前已獲屋宇署批建5幢59至62層高商住物業，總樓面約216萬方呎，可提供約2120個單位，除住宅單位及商場外，還有護理安老院及幼稚園等。

牛池灣項目規模宏大，可惜九建一直未能就補地價與政府達成協議。2011年， 地政總署曾就該項目批出補地價金額逾130億元，九建拒絕接受該補地價金額，之後一拖至今，估計現在的補地價金額只會更高。參考當年批出的補地價金額，現在即使未補地價該土地的價值也絕對在百億以上。晒太陽。

總結

總結九建的香港物業發展:

1) 多個步入收成期, 單計香港物業發展, 今年有機會入帳近100億 (63 Pokfulam 有可能明年才入帳, 視乎入伙進度), 而且每個項目都利潤豐厚。

2) 今年開售將軍澳石角道項目, 時機絕佳, 項目共1518伙, 規模不小, 而且鄰近日出康城地點一流, 加上土地成本很低, 值得期待。

3) 牛池灣商住項目規模宏大，視補地價進度。


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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
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2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
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3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
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4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
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5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
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6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
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7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
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