保利達資產(208): 油塘灣酒店項目

2017年7月，由恒地（00012）牽頭的合作財團，包括會德豐地產、新世界（0017）、新地（0016）、恒隆地產（0101）等， 籌劃長達逾二十年的油塘灣綜合發展計劃，獲屋宇署批出第1期和第2期的建築圖則，合共可興建30座分層住宅，總樓面面積約408.8萬方呎，預計可興建約6236個私人住宅單位, 規模相當於約半個太古城（太古城約提供12698單位）。

2018年10月，相關財團於就該發展項目與數家銀行談判，計劃為項目募集約460億元（59億美元）的資金用作補地價和發展用途。據報，相關財團預計在2019年中獲得資金。亦即是油塘灣項目第1期和第2期有機會於今年內正式開啟動。

油塘灣項目除了第1期和第2期, 第3期為榮山工業大廈、太元船廠及保利達資產(208)持有的冰廠等，將興建4家酒店和約320個住宅單位。

2004年, 保利達資產(208)以總代價1億5870萬元收購香港牛奶有限公司子公司香港製冰及冷藏有限公司。該業務於2018財年為保利達資產(208)貢獻約1.18億收入以及約2550萬經營盈利。保利達經營四間製冰廠分佈於，香港仔田灣、九龍油塘灣、新界青山以及新界大埔，而其中油塘灣冰廠被納入油塘灣綜合發展計劃的第3期。

冰廠位置	佔地
油塘灣冰廠 九龍油塘 茶果嶺道422號	地盤面積約 32,292 平方呎
石排灣冰廠以及冷房 香港仔田灣海傍道11號 香港仔海旁地段10及11號	地盤面積約 64,770 平方呎
大埔冰廠 新界大埔漁安街2號	地盤面積約 10,893 平方呎
青山灣冰廠 屯門三聖街11號	地盤面積約 10,000 平方呎

油塘灣冰廠處海旁地段(油塘灣口)，佔地面積約 32,292 平方呎， 現為一幢2層高的製冰廠，樓面面積約15,070平方吹呎。按照城規會的文件，應該會和鄰近政府地一起重建為一幢14層高的酒店。將來可以為保利達資產(208)貢獻經常性收入。

總結:

1) 保利達資產(208)於2004年收購牛奶公司的製冰業務看來是中寶了。

2) 油塘灣酒店項目進度取決於屋宇署的建築圖則和補地價。


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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html

嘉華國際(0173)的4000個單位

以下是明報2019年6月6日新聞(原文)傳來的好消息：

儘管呂志和建議市民買樓時要「睇定啲」，但是他表示，嘉華今年內仍然計劃推出多個新盤，當中包括啟德新盤嘉峰匯、九龍塘嘉林邊道5間豪宅，連同上海嘉濤灣及其他合資項目，約4000個單位。

嘩！嘉華今年有新盤約4000個單位！我和戰友的第一反應是，仲唔拿拿聲買多點嘉華國際(0173)？ 咪住，呂生話要「睇定啲」！即管拿年報來數下~

盤嘉峰匯、九龍塘嘉林邊道，以及上海嘉濤灣的具體伙數如下:
1) 嘉峰匯: 1006伙
2) 九龍塘嘉林邊道: 5間豪宅
3) 上海嘉濤灣: 256 伙

三個項目加埋1267個單位，邊樹有4000個？

即管問下呂生是否氹人開心？神速收到嘉華企業事務部的回覆，抵讚！回覆如下：

X先生，您好：

感謝    閣下的查詢。嘉華國際主席呂志和博士昨日(6月5日)出席公司股東周年大會後接受簡短傳媒訪問，當中曾表示本公司快將推出啟德嘉峯匯、九龍塘嘉林邊道及上海嘉濤灣項目，若計及籌劃中的若干合資項目，包括長沙灣項目、元朗錦上路站第一期項目及日出康城第11期項目，單位總和可達4,000。

本公司希望藉此機會感謝 閣下對嘉華國際的長期支持和關注。謝謝。


嘉華集團

企業事務部 謹啟


2019 年 6月6日

原來4000個單位是指快將推出的單位加埋籌劃中的單位！美麗的誤會！美麗的誤會！記者朋友，拜託你寫清楚D啦！

美麗華酒店(0071): 香檳大廈重建

美麗華酒店由已故香港富商楊志雲、何添、冼為堅等人於1957年創辦，到了1980年代，楊氏家族下一代無意繼續經營，李兆基最終以三十三億五千多萬，買入美麗華34.78%的股份。

股權結構

李兆基家族持有公司約48.70%的股權, 而第二大股東則為職業賭徒莊永昌, 持有約9.97%的股權。

主要股東	股份權益總數	股份權益百分比
李兆基家族	336,481,980	48.70%
莊永昌先生	68,910,652	9.97%

第二大股東為股壇狙擊手莊永昌, 莊是個傳奇人物, 秩事甚多, 皆因其賭馬,  撲克, 百家樂, 股票, 無一不精。據聞莊於馬場賺超過10億; 由於他精通百家樂, 被拉斯維加斯以及澳門賭場列為不受歡迎人物; 莊永昌學半年德州撲克便成了亞洲三甲，牌藝高超逄賭必勝。

莊的投資風格傾向價值投資, 其投資對象多為被低估、有隱藏的豐厚資產、或有穩定收入的公司, 他會詳細分析所有資料, 然後買入舉足輕重的股權。於80年代, 莊便曾大手買入大新公和、嘉宏國際、及新昌地產等股份，這些公司都先後大股東私有化或提出要約。

莊於1991年以平均5元多收集約10%的美麗華酒店(0071)股票, 成為第二大股東。於1993年，爆發了美麗華酒店收購戰, 李兆基出價每股17元收購美麗華酒店，據悉期間雖然曾多次與莊永昌談判，但莊永昌堅持不到價不賣。結果李兆基成功取得34.78%股權成為最大股東, 而莊永昌仍舊維持第二大股東。多年之後, 其友人陳百祥(阿叻)接受訪問時稱其美麗華酒店為失手的投資, 阿叻說那是唯一無回報的股票，原因是拗氣。陳百祥說,「拗氣就最傻，『氣』字下面是個『米』字。你拿走個『米』就變『乞米』囉！當年1993年6月30日，大股東以每股17多元去收購，但他為了拗氣，私有化無望了，如今股價只有9元多。但他為啖氣，至今仍繼續持有該股。」

為啖氣，莊永昌至今仍繼續持有9.97%的美麗華酒店(0071)。而大股東李兆基家族多年來默默增持, 至今已經持有公司約48.70%股權。除兩大股東之外, 集團原創辦人中的何添、冼為堅等人也持有少量股權。

主要業務

美麗華酒店主要經營以下幾項業務:

• 收租業務： 出租辦公室及零售物業以產生租金收入及透過長期物業升值而獲得溢利
•  酒店及服務式公寓業務： 酒店及服務式公寓營運及提供酒店管理服務
• 餐飲業務： 餐飲食肆營運
• 旅遊業務： 旅行社營運

各項業務近年表現如下:

1) 收租業務 (港幣千元 )

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
收入	791,657	833,589	828,653	858,515	914,465
同比增長		5.30%	-0.59%	3.60%	6.52%
EBITDA	676,779	723,843	724,335	753,729	807,072
同比增長		6.95%	0.07%	4.06%	7.08%

集團收租業務於本年度錄得租金收入港幣9億1,400萬元，EBITDA為港幣8億700萬元，兩者較去年分別上升6.5%及7.1%，表現穩步上揚。

截至2018財年, 集團帳有投資物業價值約149億元, 其中最貴重為尖沙咀的美麗華廣場(Mira Place) 物業群:

• 集團於2017年完成了旗下四大物業－美麗華商場、Mira Mall、 美麗華大廈及The Mira Hong Kong的軟硬件優化及策略性整合，並於2017年6月2日起 命名為Mira Place美麗華廣場，於尖沙咀黃金購物消費區建立了120萬平方呎的商業地標。2018年的租金收入明顯提升了。

• 另外, 美麗華廣場A座為高18層的甲級寫字樓, 提供每層約38,000平方呎樓面面積, 合共辦公室樓面面積約68.40萬平方呎。

除了以上物業群, 集團持有以下投資及╱或自用的物業:

• 九龍尖沙咀金巴利道16 號香檳大廈1 字樓
• 九龍佐敦道37E 至37H 及37J 至37K號及上海街95 至103號統一大廈13 樓A3室
• 九龍九龍城沙浦道47 及49 號3 樓
• 九龍亞皆老街173 號芝蘭苑地下14 個車位
• 香港赤柱大街88 號
• 深圳蛇口工業特區碧濤苑第二座1 樓A室
• 廣州市環市東路496 號廣發花園美麗華廣場第4 層
• 北京朝陽區建國門外大街24 號京華大廈第1 座403及503 室
• 上海市虹橋路美麗華花園的80 個住宅單位及31 個車位
• 上海市虹橋路美麗華花園的地面商場1 樓、2 樓一部份及3 樓一部份寫字樓及地庫 (51.4%)

2) 酒店及服務式公寓業務 (港幣千元 )

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
收入	696,324	677,404	638,418	661,522	710,034
同比增長		-2.72%	-5.76%	3.62%	7.33%
EBITDA	244,249	238,913	224,377	248,066	265,123
同比增長		-2.18%	-6.08%	10.56%	6.88%

集團於香港經營兩家酒店, 分別為The Mira Hong Kong及問月酒店。The Mira Hong Kong，舊稱美麗華酒店，位處於香港九龍尖沙咀彌敦道118至130號，1957年開幕，共提供492間客房，包括56間套房及8間特色套房。問月酒店為位於銅鑼灣謝斐道的精品酒店, 2013年開業, 共提供91間客房。

年內酒店及服務式公寓業務錄得收入港幣7億1,000萬元，較去年上升約7.3%。EBITDA為港幣2億6,500萬元，按年上升約6.9%。集團旗下的The Mira Hong Kong及問月酒店的平均出租率保持在高水平，而可出租房間之平均房價亦錄得增長。

3) 餐飲業務 (港幣千元 )

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
收入	395,042	472,755	448,261	394,077	318,607
同比增長		19.67%	-5.18%	-12.09%	-19.15%
EBITDA	15,955	45,139	34,714	22,881	12,798
同比增長		182.91%	-23.10%	-34.09%	-44.07%

集團經營中式餐飲業務（國金軒、翠亨邨），年內餐飲業務錄得收入港幣3億1,900萬元，而EBITDA為港幣1,300萬元，按年分別下跌19.2%及44.1%，主要是受管理層決定關閉一些缺乏營運效益的店舖所影響。

4) 旅遊業務 (港幣千元 )

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
收入	1,231,863	1,275,343	1,198,360	1,272,089	1,255,972
同比增長		3.53%	-6.04%	6.15%	-1.27%
EBITDA	53,302	73,914	29,620	28,685	59,810
同比增長		38.67%	-59.93%	-3.16%	108.51%

集團的旅遊業務錄得收入港幣12億5,600萬元，與去年相若，由於積極控制經營成本及應對客戶偏好不斷求變的措施得宜，EBITDA大幅增至港幣6,000萬元，較去年增長108%。

看過去幾年數據, 收租和酒店業務為集團貢獻穩定及大部分EBITDA。

財務狀況

根據2018年年報, 美麗華帳上總資產為204億元, 總負債12.6億元, 每股資產淨值為27.54元。

美麗華帳上的現金及銀行結存約為47.13億元, 扣除總負債, 淨現金約為34.56億元, 即每股淨現金約為5元。翻閱公司年報, 發現美麗華由2015年開始出現淨現金情況, 而且淨現金越來越多, 由2015年的約4.45億元上升至2018年的34.56億元。這樣龐大的現金不做財務投資, 也不直接派發給股東, 難道是公司預期短期內會有資金需要? 耐人尋味!

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
淨現金 (千元)	-420,249	444,966	849,572	2,191,532	3,455,874

香檳大廈重建

香檳大廈是香港一座舊式商住樓宇，於1957年落成，位於九龍尖沙咀金巴利道16至20號及加拿分道40至46號, 正好座椅於美麗華酒店旁邊, 而美麗華酒店的年報亦披露集團持有香檳大廈1 字樓權益。

2016年開始傳出恒地相關人士已經收購香檳大廈B座70%的業權，此消息刺激美麗華股價由低位大升近5成，其後隨收購步伐減緩淡化。

根據網上資料, 香檳大廈樓齡逾60年，地盤面積估計約2.2萬平方呎，屬於「商業（6）」用途，地積比率約12倍，可建樓面達26.4萬平方呎，屬於尖沙咀少有大型地盤。一旦恒地相關人士成功收購，則可連同鄰近的美麗華酒店重建為商埸/寫字樓。劉鑾雄於2014年12月以77.8億元收購華置旗下The ONE亦正好位於鄰近, 可見香檳大廈重建價值不菲。(劉鑾雄於2017年贈送The One給甘比 估值 已經升至 180 億。)

根據港台2019年5月13日的鏗鏘集<<歡迎來到香檳大廈>>，最新數字是恒地相關人士成功收購超過9成業權, 隨時可以強拍。

由於一些租戶例如糧油舖和星座冰室的租約將於2019年9月左右到期, 我推測強拍最快會在2019年9月後進行。

總結

1) 美麗華酒店業務穩定, 資產豐厚, 每股淨現金約為5元, 而且淨現金正在按年急增。
2) 現在股價16.14元, 股息率3.78%, 每股資產淨值為27.54元。
3) 香檳大廈強拍在即, 通過重建可釋放價值。而且, 我們不知道背後是恆地收購香檳大廈, 還是美麗華酒店收購香檳大廈, 如果最終是美麗華酒店收購香檳大廈就中大大獎了。