保利達資產(208)

保利達資產(208)前身為金盾集團, 柯為湘先生於2000年收購於當時陷入財務困之金盾集團, 經過重組, 保利達資產(208)現在為九龍建業(34)子公司。

2018年8月, 九龍建業(34)宣佈以實物分派特別股息，每10股九龍建業(34)派1股保利達資產(208), 分派之後九龍建業(34)仍然持有70.79% 的保利達資產(208)股權。現時九建系的股權架構如下圖。

主要業務

保利達資產(208)的業務主要包括以下三項 :

1) 澳門地產業務

2) 能源業務

3) 製冰及冷藏

其中能源業務和製冰及冷藏業務可以略過不理, 集中分析澳門地產業務。

物業投資

2018年上半年總租金收為 4110 萬港元, 其中澳門廣場（集團擁有50%權益之投資物業）貢獻 3810 萬港元。

物業發展

保利達的物業發展主要集中於澳門黑沙灣新填海區。2006 年, 保利達資產(208)以總代價84.48億港元收購大股東澳門黑沙灣新填海區三塊土地的80%權益。

項目	黑沙灣新填海區	佔地 (平方尺)	當時估值	狀態
海一居	P地段	761,963	90 億港元	政府收回土地
海天居	V地段	147,456	18 億港元	物業已銷售完
海上居	T及T1地段	193,418	24 億港元	正在銷售

http://www3.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2006/0524/LTN20060524070_C.pdf

海天居

由於海天居已經銷售完畢, 可以不理。

海一居

由於海一居項目未能在2015年12月25日土地租賃期限前完成,  「海一居」批地失效, 澳門政府收回「海一居」批地。

根據中期報告:
「澳門終審法院於二零 一八年五月二十三日就保利達洋行有限公司（「保 利達洋行」）申請要求將澳門行政長官終止該項目 及其項下之土地特許權決定無效之最終上訴裁定 敗訴。然而，保利達洋行有客觀事實依據要求澳門政府賠償有關損失，而保利達洋行之法律代表 將向澳門政府作出有關賠償要求。倘上述索償行 動以及其他可行方案未能保障集團利益，保利達 控股承諾補償因海一居發展項目終止而令集團蒙 受之有關損失。因此，就澳門政府收回土地而對 集團造成之任何損失並不會對集團之財務狀況構 成任何不利影響。」

一句講晒, 海一居項目已經終極敗訴, 保利達正在向澳門政府索償, 如果上市公司有任何損失, 大股東將包底。截至2017年12月31日之經審核財務報表，集團於海一居項目之權益約為 78.4 億港元。如果保利達最終向澳門政府索償失敗, 大股東需要向上市公司賠償  78.4 億港元, 相當於每股1.76港元。

海上居

海上居項目於2017年完成, 總樓面面積包括182,000平方米住宅, 17,969平方米商業。

根據中期報告: 「有關澳門海上居發展項目，截至二零一八年六月 底已預售或出售約半數住宅單位，集團應佔總銷售額逾60億港元。」出售約半數住宅單位的應佔總銷售額逾60億港元, 代表整個項目的住宅貨值120億左右。海上居2017年入帳收益5億, 2018年上半年入帳收益1.8億, 共入帳 6.8 億, 只是整個項目的九牛一毛。

成本方面, 按比例海上居土地的收購代價為 15.36 億元。住宅和商業總樓面面積約20萬平方米 (2151666平方尺), 即每平方尺地價 738元。以建築成本每平方尺地價 2000 元計, 建築成本為43億。土地和建築成本合共58.36億元, 對比總貨值120億(另送17,969平方米商業), 此項目最終盈利估計超過公司現在市值, 足以支撐未來兩三年業績。

儲備
於2018年6月，集團公佈有條件以18.44億港元收購位於中山及珠海的兩個物業發展項目。其中珠海發展項目位處香洲區，屬珠三角地區之西南方，地盤面積約44,000平方米。中山發展項目佔地相對較廣，地盤面積約235,000平方米。

派息

保利達資產(208)最近十年都可以維持每年派息, 而隨著海上居銷售入帳, 2018年中期息已經大增, 相信未來幾年的全年派息可以輕易升至5厘以上(柯為湘派息一向大方)。

公佈日期	年度/截至	派息事項	派息內容
22/8/2018	2018/12	中期業績	港元 0.0120
27/3/2018	2017/12	末期業績	港元 0.0200
23/8/2017	2017/12	中期業績	港元 0.0020
22/3/2017	2016/12	末期業績	港元 0.0050
24/8/2016	2016/12	中期業績	港元 0.0020
23/3/2016	2015/12	末期業績	港元 0.0050
26/8/2015	2015/12	中期業績	港元 0.0020
18/3/2015	2014/12	末期業績	港元 0.0050
27/8/2014	2014/12	中期業績	港元 0.0020
26/3/2014	2013/12	末期業績	港元 0.0050
28/8/2013	2013/12	中期業績	港元 0.0090
27/3/2013	2012/12	末期業績	港元 0.0150
28/8/2012	2012/12	中期業績	港元 0.0090
29/3/2012	2011/12	末期業績	港元 0.0150
29/8/2011	2011/12	中期業績	港元 0.0090
30/3/2011	2010/12	末期業績	港元 0.0150
30/8/2010	2010/12	中期業績	港元 0.0090

潛在特別息
海一居事件如果保利達最終向澳門政府索償失敗, 大股東要賠償上市公司   78.4 億港元, 相當於每股1.76 港元, 如果大股東理賠, 保利達有望派豐厚的特別股息。


總結
1) 保利達每股資產資產淨值2.762元,  1月11日收市價0.7元, 巿賬率0.253, 相當低殘。
2) 海上居項目已出售約半數住宅單位的應佔總銷售額逾60億港元, 整個項目銷售額估計逾120億港元, 相對地塊和建築成本僅共58.36億元, 此項目盈利估計超過公司現在市值, 隨著海上居項目於未來兩三年陸續入帳, 股息估計相當豐厚。
3) 甚至, 如果大股東最終理賠海一居項目的損失給上市公司(估計約78.4 億港元, 即每股1.76港元), 保利達有望大派特別股息。

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九建系文章

1) 保利達資產(208) - 2019/01/04
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/01/208.html

2) 保利達資產(208) : 海上居 - 2019/03/30
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/03/208.html

3) 九龍建業(0034): 豐收 (一)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034.html

4) 九龍建業(0034): 豐收 (二)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_15.html

5) 九龍建業(0034): 豐收 (三)
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/05/0034_17.html

6) 保利達資產(208): 油塘灣酒店項目
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/06/208.html

7) 九龍建業(0034): 香港項目的銷售情況
https://isaac-investing.blogspot.com/2019/07/0034.html